Oleh: Meivy Helen

Pertumbuhan properti di Kota Tangerang Selatan, khususnya kawasan Serpong, Alam Sutera, dan sekitarnya, terus mengalami perkembangan. Kawasan ini menjadi salah satu area pengembangan yang menarik mengingat beberapa developer besar melakukan pengembangan pada area ini. Tingginya harga hunian di kawasan Jakarta membuat masyarakat lebih memilih untuk tinggal di area pinggiran Jakarta. Hal ini menjadikan Area sub-urban terus berkembang sebagai fasilitas penyanggah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat.

Maraknya pengembangan produk properti di Tangerang Selatan diperlihatkan oleh pertumbuhan PDRB dari sektor properti dan sektor konstruksi yang terus meningkat sejak tahun 2012. Dominasi kedua sektor ini cukup membuktikan bahwa pengembangan proyek-proyek properti mulai dari rumah tapak, apartemen, retail, hotel, hingga perkantoran, cukup tinggi di wilayah ini. Dari sisi penyediaan fasilitas hunian, Kecamatan Serpong dan Serpong Utara memiliki angka backlog hunian yang rendah masing-masing sebesar 1% dan 7%(1). Terlebih lagi, untuk status kepemilikan di Tangerang Selatan didominasi oleh kepemilikan sendiri sebesar 70%(2). Pengembangan kawasan-kawasan yang sangat mendominasi di kedua kecamatan tersebut telah membentuk sebuah preferensi pembeli akan hunian di area Serpong.

(1) Source : Dinas Tata Kota, Bangunan dan Permukiman Tangerang Selatan 2014, (2) Source : Statistik Kesejahteraan Rakyat Kota Tangerang Selatan 2015-2016

 

Source : South Tangerang Municipality in Figures 2016

PROYEK APARTEMEN

Dominasi pengembangan hunian di Tangerang Selatan berada di sisi utara, terutama pada area BSD, Gading Serpong, hingga Alam Sutera. Kawasan-kawasan tersebut, yang pada awalnya hanya menjadi alternatif lokasi hunian dengan harga terjangkau, terus berkembang pesat dan sudah mampu memfasilitasi kawasan masing-masing menjadi sebuah kota mandiri.

Ketiga kawasan ini menjadi magnet bagi berbagai macam pengembangan seperti rumah tapak, retail, office, hingga apartemen yang belakangan mulai bermunculan. Hunian vertikal ini menjadi produk investasi yang diminati mengingat pesatnya pembangunan fasilitas di kawasan-kawasan tersebut serta semakin terbukanya akses-akses pencapaian. Dengan image kawasan yang tinggi, serta target pasar (potensi penyewa) yang terus tumbuh, membuat investasi hunian vertical menjadi semakin menarik.

Saat ini telah terdapat 21 proyek apartemen dengan total ±17.600 unit yang tersebar hanya di kawasan Alam Sutera dan sekitarnya saja, dengan rata-rata sales rate sebesar 94% (existing projects) dan 53% (pipeline projects). Proyek-proyek pipeline rata-rata akan mulai beroperasi di 2019  dan 2020.

 

Dilihat dari sebaran proyek apartemen pada area ini, pengembangan apartemen lebih banyak ditemukan pada area Alam Sutera, dengan total 12 proyek apartemen. Sedangkan untuk kualitas pengembangan, segmen middle (57%) masih mendominasi pengembangan apartemen saat ini, diikuti oleh segmen mid-up (37%).

Jika dibandingkan secara kawasan, maka kawasan Alam Sutera  lebih didominasi oleh proyek apartemen dengan kualitas pengembangan untuk segmen mid-up seperti proyek Saumata, The Lana, dan Yukata, yang tergolong cukup mewah. Sedangkan kawasan Serpong dan sekitarnya didominasi oleh proyek apartemen segmen middle.

Mengingat bahwa segmen utama mayoritas proyek apartemen yang ada di area Alam Sutera, Serpong dan sekitarnya merupakan segmen middle hingga mid-up, tentu sangatlah lazim apabila tipe unit yang banyak ditawarkan adalah tipe studio dengan luasan mulai 22-26 m2.

Dari segi penjualan, apartemen segmen middle memiliki rata-rata sales rate 83%, sedangkan untuk segmen mid-up rata-rata sales rate 64%. Sales rate terendah dibukukan oleh segmen upper dengan 33%

Dari kemampuan tingkat daya serap, proyek apartemen segmen middle memiliki rata-rata take-up tertinggi sebesar 21 unit per bulan, dan segmen upper memiliki rata-rata take-up terendah sebesar 5 unit per bulan.

Proyek-proyek apartemen yang ada saat ini mencoba membidik target pasar masing-masing dengan menawarkan harga jual kompetitif. Harga jual yang ada di pasar saat ini terbagi atas segmen middle (dengan harga jual berkisar antara Rp13–Rp17 juta per m²), segmen mid-up (harga jual berkisar antara Rp15–Rp24 juta per m²), dan segmen upper (harga jual mulai lebih dari Rp27 juta per m²). Segmen pasar yang dikelompokkan tidak hanya dinilai dari kualitas pengembangan namun juga dari sisi harga jual yang ada di pasar saat ini. Sama halnya seperti kualitas pengembangan, Harga jual mampu menjadi cerminan segmen pasar yang akan dibidik  dari masing-masing proyek apartemen di area Alam Sutera, Serpong dan sekitarnya.

Target pasar untuk pengembangan apartemen di area Alam Sutera dan sekitarnya pada umumnya terbagi atas 2 klasifikasi target pasar utama yang yaitu investor dan pengguna langsung (end-user).

Target pasar investor memiliki motivasi pembelian untuk investasi (buy to lease) dengan mengharapkan keuntungan dari unit yang disewakan. Kebanyakan berasal dari Jakarta dan sekitar Tangerang. Target pasar pengguna langsung (end-user) adalah keluarga, ekspatriat, pekerja dari area sekitar, pekerja dari kawasan industri, dan mahasiswa/pelajar. Disinilah proyek-proyek apartemen dapat adu kreativitas dalam membidik target pasar yang lebih spesifik, dengan memberikan fitur-fitur tertentu, ataupun menyesuaikan konsep dengan gaya hidup (lifestyle) dari kelompok tertentu.

Sebagian besar pembeli apartemen segmen middle hingga mid-up adalah Investor dan pengguna langsung (end-user), sementara untuk apartemen segmen upper sebagian besar pembeli merupakan pengguna langsung (end-user).

INVESTOR DI APARTEMEN SEGMEN UPPER

Pembeli kategori investor juga memiliki beberapa motivasi pembelian yang berbeda. Pada apartemen di segmen Upper, misalnya, pembeli investor tidak akan fokus untuk melempar aset ke pasar sewa, melainkan banyak yang menjadikan unit apartemen sebagai investasi jangka panjang yang dapat digunakan sewaktu-waktu. Contoh: Orangtua yang membelikan aset untuk anggota keluarga, atau perusahaan yang membeli aset untuk menjadi fasilitas hunian bagi beberapa karyawan ataupun tamu perusahaan. Investor pada apartemen segmen middle hingga mid-up mayoritas masih fokus kepada buy to lease, sehingga cukup penting bagi mereka untuk mendapatkan keuntungan dari pasar sewa.

 

PERSAINGAN APARTEMEN DI ALAM SUTERA DAN SEKITARNYA

Pesatnya pengembangan apartemen pada kawasan Alam Sutera, Serpong dan sekitarnya yang menawarkan berbagai pilihan mulai dari harga, konsep dan desain, hingga kualitas pengembangan, hal ini memberikan keuntungan bagi pembeli karena tersedianya banyak pilihan unit apartemen baik sebagai investasi maupun sarana hunian.

Di sisi lain, yaitu di sisi pengembang, supply yang ada saat ini masih terfokus pada kawasan Alam Sutera membuat persaingan apartemen pada area ini cukup tinggi. Pengembangan baru pada kawasan ini perlu lebih dalam memahami kondisi pasar sehingga mampu bersaing dengan proyek-proyek lainnya. Hal ini akan menjadi tantangan tersendiri bagi para pengembang apartemen jika ingin masuk ke kawasan ini. Dengan fokus yang tepat pada segmen pasar yang dibidik maka arah konsep, desain, maupun gaya pemasaran dapat dirancang dari awal. Kematangan konsep dan desain, kualitas pengembangan, harga jual yang tepat, serta strategi pemasaran yang sesuai akan membantu mengarahkan ke sebuah proyek yang sukses.